Skip to main content

Wrocławski rynek mieszkaniowy a raporty giełdowych spółek deweloperskich

Co dla wrocławskiego rynku mieszkaniowego oznaczają raporty giełdowych spółek deweloperskich? Przede wszystkim to, że Wrocław jest bastionem doświadczonych i renomowanych deweloperów działających tylko w regionie. A dla deweloperów, że nie wystarcza być na giełdzie, aby klienci chcieli wybierać nasza ofertę. Potrzebny jest dobre mieszkanie, dopasowane ceną i wielkością.

 Opublikowane zostały już wszystkie raporty deweloperskich spółek giełdowych. Oto najważniejsze informacje, jakie z nich według mnie wynikają dla wrocławskiego rynku mieszkaniowego:

Żadna z giełdowych spółek nie stanowi głównego gracza na wrocławskim rynku mieszkaniowym.

Choć mamy ich we Wrocławiu aż 7. Najbliżej do tej pozycji Gantowi, który z wynikami sprzedaży we Wrocławiu oscyluje koło 10 pozycji. Słabe wyniki sprzedażowe firm giełdowych wskazują, że dla wrocławskich klientów ważniejsze są inne elementy oferty niż giełdowa pozycja dewelopera.

Rentowność deweloperów obniża się, a ceny mieszkań wciąż spadają.

Poza Domdevelopment, rentowność wszystkich giełdowych deweloperów  działających na wrocławskim rynku spadła. Gant jest już na stracie i wyniki zaczynają niepokoić.

Skoro rentowność deweloperów zaczyna spadać i dochodzi do granicznego poziomu, to czy jest szansa na utrzymanie obecnych cen lub dalsze obniżki i jak to zrobić? Jest na to sposób, czytaj więcej tutaj.

Płynność finansowa deweloperów, wedle informacji zarządów firm, wydaje się niezagrożona. Najbardziej niepokojące informacje w tym względzie wynikają z raportu firmy Gant, choć i tu Zarząd zapewnia, że płynność finansowa w ciągu najbliższych 12 miesięcy powinna być zachowana.

Giełdowi deweloperzy mają droższe mieszkania niż regionalne firmy spoza parkietu.

Oferta cenowa projektów mieszkaniowych giełdowych firm deweloperskich jest wyższa od mediany cen oferowanych przez resztę rynku. Być może to jest główny powód niesatysfakcjonujących wyników firm giełdowych. Wysokie ceny mogą mieć związek z punktem 7 i 8.

Giełdowe spółki nie potrafią skorzystać z efektu skali i zmniejszyć kosztów operacyjnych swej działalności do takiego poziomu, jaki ma wiele znanych mi spółek działających regionalnie. To sytuacja kuriozalna, gdyż w każdym innym biznesie efekt skali prowadzonej działalności i ryzyko z tym związane nagradzane jest niższymi udziałem kosztów operacyjnych.

Regionalne firmy spoza parkietu bliżej klienta.

Zdecydowanie lepiej na rynku radzą sobie doświadczone regionalne firmy deweloperskie. Najprawdopodobniej wynika to z faktu, że koncentrując się na jednym rynku, znają go znacznie lepiej i bardziej trafnie dopasowują swoją ofertę do obecnych potrzeb. Również lepiej radzą sobie z kosztami, chociażby z tego powodu, że nie muszą koncentrować się na dodatkowym kliencie, jakim jest inwestor giełdowy i nie muszą ponosić kosztów operacyjnych związanych z obsługą tego klienta. Całość nakładów personalnych i finansowych skoncentrowana jest na budowaniu oferty dla klienta nabywającego nieruchomość. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż spółki pozagiełdowe unikają w tych trudnych czasach dylematu, czy postawić w pierwszej kolejności na satysfakcję klienta indywidualnego, czy inwestora giełdowego. Więcej na temat lidera wrocławskiego rynku deweloperskiego w poniższym artykule:

http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,36743,12243076,Dwa_razy_wiecej_mieszkan_niz_potrzeba__Ktore_wybrac_.html .

Ustawa deweloperska niegroźna dla liderów wrocławskiego rynku.

W raportach deweloperów giełdowych w obszarze ryzyk i utrudnień związanych z  prowadzoną działalnością, powtarzała się informacja o niekorzystnym wpływie na wyniki sprzedaży nowej ustawy o ochronie praw nabywców klientów dewelopera.  W mojej opinii jest to najlepszy przykład na to, jak prowadzenie działalności na szeroką skalę w różnych lokalizacjach koliduje ze sprawnym funkcjonowaniem firm. W tym samym czasie część regionalnych deweloperów słynących ze sprawnego funkcjonowania i doświadczenia, było w stanie polepszyć swe wyniki sprzedażowe po wprowadzeniu w życie przytoczonej ustawy. Stało się tak najprawdopodobniej dlatego, że wykorzystując swoje doświadczenie i znajomość zasad funkcjonowania rynku regionalnego,  byli w stanie precyzyjnie ustalić warunki współpracy  – zarówno z notariuszami obsługującymi umowy deweloperskie, jak również z regionalnymi oddziałami banków i pośredników finansowych. Taki model współpracy nie zakłócił szybkiego zawierania umów. Było to możliwe najprawdopodobniej dzięki włączeniu się w proces zarządów firm będących na miejscu, co w przypadku deweloperów działających na rozproszonym terytorialnie rynku, byłoby trudne do zrealizowania. Ten jeden przykład może być pewną ogólną wskazówką przewagi konkurencyjnej regionalnych deweloperów. Łatwiej im przygotować dopasowany do regionalnego rynku produkt i sprawniejszy proces obsługi klienta, dużo lepiej – bo bezpośrednio na miejscu – kontrolowany przez kierownictwo firmy.

Tytułem uzupełnienia, poniżej komentarze do wybranych informacji z raportów okresowych, na podstawie których wyciągnąłem wnioski wypisane w głównej części artykułu.

Domdevelopment na plusie, niekwestionowany warszawski lider.

Zysk na działalności ponad 10 %. Deweloper jest niekwestionowanym liderem warszawskiego rynku, mając w nim ponad 15 % udział. Te sukcesy nie przeniosły się na wrocławski rynek, gdzie deweloper nie znajduje się nawet w pierwszej dziesiątce liczących się podmiotów. Podczas około dwuletniej, intensywnej kampanii na nowym rynku deweloperowi udało się sprzedać niespełna 100 mieszkań, gdzie na rynku warszawskim w ciągu zaledwie ostatniego półrocza deweloper znajduje około 700 nowych klientów. Cieszą przedstawione w raporcie stabilne komunikaty dotyczące płynności.

LC Corp na plusie, ale zyski mniejsze o połowę.

W całej Polsce deweloper sprzedał 148 lokali. Z czego znaczna część przypada na rynek wrocławski. Taki poziom sprzedaży również stawia dewelopera poza pierwszą dziesiątką najczęściej wybieranych firm deweloperskich Dolnego Śląska. Zarząd LC Corp pozytywnie ocenia  płynności finansową Grupy, wskazując na zaplecze finansowe w postaci pożyczek podporządkowanych w obrębie grupy kapitałowej.

Vantage Development na plusie, głównie za sprawą transakcji wewnątrzgrupowych.

Niestety działalność mieszkaniowa nie prezentuje optymistycznych wyników zarówno po stronie zyskowności (ujemna), jak również poziomu sprzedaży –  48 lokali to cała sprzedaż spółki przez pół roku. Szczególnie niepokojący jest wynik sprzedaży mieszkań wynoszący 13 sztuk w ciągu 6 miesięcy w projekcie Promenady Wrocławskie. Biorąc pod uwagę skalę projektu aspirującego do tytułu „minimiasta”, pozyskiwanie klientów w tempie dwóch na miesiąc, mocno narusza te założenia.

Ronson ma najwyższą marżę.

Uśredniona marża dewelopera na projektach mieszkaniowych imponuje – przekracza 20 %. Całościowe wyniki również. Są wyższe niż w analogicznym okresie 2011 r. Ale i w tym przypadku radość przedstawicieli firmy związana jest z wynikami w Warszawie. Wrocław to marginalna sprzedaż w danych całościowych, a marża na projekcie wrocławskim jest niższa o połowę od średniej z wszystkich pozostałych projektów. Autorzy raportu nie komunikują problemów z płynnością, wskazując jednocześnie na potrzeby wydłużenia okresów spłaty niektórych kredytów.

Gant na stracie, inne dane też nie najlepsze.

Jako jedyny z omawianych deweloperów odnotował stratę. Również w tym raporcie najbardziej ostrożnie autorzy wypowiadają się o płynności firmy. Szczególnie niepokojąca jest informacja, poza raportem okresowym, że firmie nie udało się pozyskać nawet w połowie zamierzonej wysokości finansowania swojej działalności poprzez emisję obligacji na rynku Catalist. Przy bardzo atrakcyjnym oprocentowaniu tych obligacji oznacza to, że inwestorzy na tyle boją się ryzyka, że nie byli skłonni go ponieść nawet dla tak wysokich potencjalnych korzyści.

Pomimo, że to rodowity deweloper regionu, który w poprzednich latach wiódł prym na wrocławskim rynku, obecnie Gant nie może się pochwalić wynikami sprzedaży z Wrocławia. Rozproszenie działaności po kraju, a w zasadzie przeniesienie koncentracji działań na rynek warszawski, odbiło się niekorzystnie na pozycji dewelopera w stolicy Dolnego Śląska.  Taka sytuacja ma miejsce pomimo realizacji spektakularnych na miarę miast projektów jak Odra Tower czy Solaris Park, a być może właśnie z powodu tych inwestycji. Wcześniej deweloper rozwijał swą działalność głównie w obszarze mieszkań popularnych. Nowe projekty najprawdopodobniej miały zrealizować ambicje Zarządu przesunięcia oferty do wyższego segmentu rynkowego, co chyba nie do końca zostało przyjęte przez rynek.

Polnord radzi sobie, ale Wrocław stanowi margines jego działalności.

We Wrocławiu ma mniejszościowe udziały w jednym projekcie. W związku z tym wyniki tego projektu nie stanowią kluczowej wagi dla wyników całej działalności Polnordu. Dlatego pominę szczegółową analizę kondycji tego dewelopera, tym bardziej, że tegoroczny udział w całej sprzedaży Polnordu, a tym bardziej wpływ na wrocławski rynek mieszkaniowy,  jest marginalny.

Bądźmy w kontakcie

Bądźmy w kontakcie

Archicom w mediach społecznościowych

Jesteśmy tam gdzie Ty. Obserwuj nas, żeby zawsze wiedzieć, co nowego planujemy.

Trzymaj rękę na pulsie

Dostawaj informacje o promocjach, premierach oraz ciekawych wydarzeniach prosto na Twoją skrzynkę.

Archicom w obiektywie

X