Co rynek nieruchomości zawdzięcza Rodzinie na swoim i ustawie deweloperskiej?

Dziś kilka analiz, które pozwalają przyjrzeć się – na bazie statystyk branżowych oraz realnych założeń – bieżącym mechanizmom na rynku mieszkań i  krążącym obiegowym opiniom.

1. Rok 2012 był najlepszym sprzedażowo dzięki programowi Rodzina na swoim.

Proponuję oszacować, jak wyglądała by rzeczywistość sprzedażowa, gdyby nie funkcjonował program rządowego wsparcia. W 2012 roku w ramach RNS we Wrocławiu sprzedano 1800 lokali. To oznacza, że bez RNS sprzedało się 3600 mieszkań.

Z naszych szacunków wynika, że 30% klientów RNS – ok. 600 – dokonało by zakupu niezależnie od funkcjonowania programu państwowych dopłat. To daje szacunkowy wynik 4200 mieszkań w 2012 roku, gdyby nie było RNS.

Rok 2012 był równie dobry sprzedażowo jak lata poprzednie i to już siódmy rok stabilnej sprzedaży na rynku nieruchomości.

 2. Raporty i  analizy wskazują na spadek cen rok do roku o 10%.

Nadal przyjmując realia bez Rodziny na swoim na potrzeby szacunków wykluczam sprzedaż po cenie 4900 zł / m2. Wówczas symulacyjna cena wynosi 5600 zł/m2.

W rzeczywistości zatem ceny spadły o 5%.  Co więcej, analiza nie uwzględnia faktu, że deweloperzy technicznie obniżali cenę lokali w Rodzinie na swoim wyłączając część kosztów lokalu z umowy pod postacią dodatkowych usług.

Obecnie ceny bez wsparcia Rodziny na Swoim w 2013 roku już odbijają. To potwierdza, że gdy nie ma RNS, ceny transakcyjne są o ok. 200 zł wyższe / m2.

3. W 2012 roku ilość ofert dwukrotnie przewyższała liczbę kupujących, a oferta się kurczy

Oferta mieszkaniowa na rynku wrocławskim w ciągu roku skurczyła się o 15%.

Z kwartału na kwartał ilość nowych ofert wprowadzanych na rynek spada o 30% :

Biorąc zatem pod uwagę średnią przeciętną roczną sprzedaż we Wrocławiu na poziomie 4 500 mieszkań, średnia roczna ilość nowych ofert na poziomie 4  000 mieszkań wydaje się umiarkowanym, o ile niewystarczającym, poziomem uzupełniania oferty.

4. Bogata oferta na rynku i jej wartość

Wachlarz dostępnych mieszkań wydaje się imponujący. Warto jednak zejść na poziom szczegółów. Ten przykładowy, 100-metrowy apartament kosztuje dziś 712 000 zł.

Takich lokali w cenie powyżej 500 000 zł jest na rynku ok. 1 100, podczas, gdy transakcji na takie kwoty jest we Wrocławiu ok. 200 w skali roku. Rynek posiada również w ofercie mieszkania, których realizacja jest uwarunkowana tempem sprzedaży (ok. 1000 sztuk) oraz – na skutek kryzysu – lokale, których realizacja jest zawieszona (ok. 500 sztuk). Te szacunki nie uwzględniają jeszcze mieszkań, których klienci ich z różnych innych powodów nie chcą kupić.

Można więc ocenić, że na rynku mieszkań spełniających oczekiwania klientów jest ok  5 800. To wobec puli 4 500 transakcji rocznie nie jest szczególną nadpodażą.

Choć pula ofert jest duża, to ofert dla kupującego jest niewiele, a dodatkowo ilość całkowita dostępnych ofert spada. Dla bardziej dociekliwych wystarczy poszukać dobrze zaprojektowanego mieszkania dwupokojowego w dobrej lokalizacji  i cenie – od razu widać, że to zadanie nie jest proste do wykonania.

Wartość zalegających mieszkań jest niebagatelna.  1100 mieszkań w uśrednionej cenie 700 000 zł oznacza 770 mln złotych na rynku. 500 mieszkań, których realizacja jest wstrzymana w uśrednionej cenie 350 000 zł oznacza 175 mln zł na rynku.

To oznacza, że łącznie przybliżona wartość mieszkań, na które nie ma dziś nabywców na wrocławskim rynku jest bliska 1 miliarda złotych. Ta liczba dotyczy tylko części deweloperów, a to tym bardziej pokazuje, z jakimi kłopotami będą się mierzyć ci mniej stabilni.

5. Rośnie poziom konkurencyjności oraz indeks cen transakcyjnych.

U schyłku 2011 roku na terenie Wrocławia funkcjonowało na rynku 97 deweloperów. Rok
później – pod koniec 2012 roku, było ich 111 (o 13% więcej). To oznacza, że do średnio każdego dewelopera przypada sprzedaż:
– 42 mieszkań w 2011,
– 36 mieszkań w 2012 roku.

Powyższe wolumeny nie są jednak przeliczane wprost. Są przecież deweloperzy, którzy sprzedadzą kilkaset mieszkań, a inni – tylko kilka lokali.

W styczniu 2013 roku jednorazowo indeks cen transakcyjnych mieszkań zyskał na wartości ponad 2% – najwięcej od września 2009 roku. Poniższy wykres pokazuje, jak największy
spadek cen był kompatybilny z intensywnością transakcji w ramach RNS.

Warto, by kupujący uważnie sprawdzali poziom sprzedaży mieszkań na danej inwestycji. Może się bowiem okazać, że problemy ze zbyciem innych mieszkań, znajdą swoje odbicie w naszej transakcji.

Podsumowując, wpływ na rynek programu Rodzina na Swoim obejmuje następujące zjawiska na rynku:

1. Zwiększenie wolumenu transakcji o ok. 1200, a tym samym chłonności rynku o ok. 20%.
2. Presja na obniżanie cen mieszkań na rynku.
3. Stworzenie szansy na zakup taniego mieszkania młodym Klientom (20% wszystkich transakcji).
4. Zredukowanie średniego metrażu mieszkania.

A wpływ na rynek ustawy deweloperskiej spowodował:

1. Przyspieszenie wprowadzania ofert na skutek uciekania od restrykcyjnych wymogów ustawy.
2. Zahamowanie ilości wprowadzanych do sprzedaży nowych inwestycji.
3. Regulacje dotyczące samego produktu, jego otoczenia oraz usługi sprzedaży podnoszą świadomość kupujących.
4. Konieczność analiz rynkowych jakościowych w miejsce ilościowych, opartych na PUM.