Czy warto inwestować w nieruchomości?

Ostatnio w prasie czytam sporo na temat tego, jak mogą się cieszyć Ci, którzy  wstrzymali się z zakupem nieruchomości 3-4 lata temu. Wszystkie statystyki pokazują ceny niższe od tych sprzed 3-4 lat – niższe znacznie, bo średnio  o 10-15 %. Czy zatem mają czego żałować ci, którzy kupili mieszkanie 4 lata temu?  Niech to zagadnienie, z gatunku „czy płakać nad rozlanym mlekiem”, będzie zatem motywem przewodnim moich dzisiejszych przemyśleń. Nasz dział finansów dostarczył mi mnóstwo informacji o alternatywach dla klienta inwestycyjnego.

Ceny niższe o 15 % oznaczają, że zainwestowany w mieszkanie dwupokojowe kapitał w wysokości 350.000 zł, po 4 latach, skurczył się do 300.000 zł. Z wynajmu przez 4 lata, licząc ostrożnie miesięczny czynsz w wysokości 1.500 zł, można było zarobić 72.000 zł. Zatem wynik jest następujący: 300.000 + 72.000 zł = 372.000 zł. Zarobek w wysokości 22.000 zł nie prezentuje się efektownie jeśli pamiętamy, że zamroziliśmy środki rzędu 350.000 zł. Zarobione 22.000 zł stanowi bowiem jedynie 6,5 % w skali 4 lat. Jednak nie jest to strata.

Jako że zawsze jest jakieś „ale” wspomnieć wypada, że druga strona medalu jest jaśniejsza – nieruchomość jest nasza, jest dobrem długowiecznym, a jej rentowność może przecież ulegać wahaniom w czasie.  Mamy jednak towar, który bezsprzecznie stanowi solidny składnik majątku. Coś na przyszłość. Przyjrzyjmy się, jakie inwestor miał alternatywy w tym okresie:

  • lokaty: 18 % za 4 lata, wyglądają słabo, lepiej jednak niż nieruchomości
  • giełda WIG 20: -42 %, katastrofa!
  • to może giełda WIG 40, tu jeszcze gorzej: – 55 % straty!
  • Nagle bingo! Złoto! – 268 % zysku! Tylko czemu nikt mi tego nie powiedział kilka lat wcześniej?

I co w 2011 roku doradzać potencjalnym inwestorom? Złoto? Na górce się nie kupuje, o złocie zaczyna się mówić w kontekście bańki spekulacyjnej, sprawa nie wygląda dobrze.  Zatem może coś na dołku? Giełda – ciężko wyobrazić sobie dziś,   jak potencjalni inwestorzy słuchają rady i pędzą inwestować w papiery…  Zawsze można skapitulować i zrobić lokatę o marnym, ale stałym zysku, byle nie w kolejnym Lehman Brothers….
Być może bardziej klarowne wyniki wyjdą dla typowego klienta kupującego mieszkanie dla zaspokojenia swoich potrzeb, który zazwyczaj korzysta z kredytu hipotecznego?

Sprawdźmy konsekwentnie na przykładzie mieszkania dwupokojowego.  Na początek wygląda nieźle, co prawda zgodnie z powyżej zaprezentowanymi danymi, klient stracił na wartości mieszkania, ale w tym czasie musiałby lokum wynajmować, a kosztowałoby go to jakieś… 72.000 zł. Czyli rachunek wygląda następująco: 72.000 zł (koszty wynajmu) minus 50.000zł (strata na wartości mieszkania) czyli klient jest do przodu 22.000 zł. To popatrzmy jeszcze co się działo w tym czasie z kredytem. Tutaj dane dostaję od doradcy klientów Archicomu –  Firmy Notus (dane sprzed 3 lat dla kwoty kredytu 300.000 zł – zakładamy wkład własny w wysokości 50.000 zł):

Zatem, jeśli ktoś wziął 3 lata temu kredyt w złotówkach, zabezpieczył sobie na 30 lat niższą marżę, a tym samym ratę kredytu. Jeśli kredyt wziął w Euro lub we Frankach to poważnie stracił przede wszystkim na różnicy kursów walut, bo dziś te waluty są droższe o około 25 % w stosunku do ich wartości sprzed 3 lat. Natomiast wystarczyło, że kredyt mieszkaniowy w Euro został zaciągnięty na wiosnę 2009 r. kiedy kurs Euro wynosił 4,8 zł, to nie tylko klient zarobił na kursach, ale  dodatkowo zapewnił sobie bardzo korzystną marżę dla Euro i spadające oprocentowanie kredytu.

Podsumowując – nie ma jednoznacznej odpowiedzi, czy korzystniej było kupić mieszkanie 3, 4 lata temu czy dziś. Zależy jaką drogę byśmy obrali przy zakupie i od tego, jaką alternatywę dla lokowania naszych finansów mogliśmy zastosować. Jeśli mieliśmy kupić złoto to szkoda, że tego nie zrobiliśmy. Natomiast jeśli nasze oszczędności mieliśmy w tym czasie ulokować na giełdzie, to na zakupie nieruchomości jesteśmy „do przodu” o ponad 60 % w stosunku do tej alternatywy.

Zobacz co może oznaczać standard wykończenia mieszkania?