+35
Co rynek nieruchomości zawdzięcza Rodzinie na swoim i ustawie deweloperskiej?
![](https://media-js.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/4f4b694c85369_g1-610x330-1.jpeg)
Dziś kilka analiz, które pozwalają przyjrzeć się – na bazie statystyk branżowych oraz realnych założeń – bieżącym mechanizmom na rynku mieszkań i krążącym obiegowym opiniom.
1. Rok 2012 był najlepszym sprzedażowo dzięki programowi Rodzina na swoim.
Proponuję oszacować, jak wyglądała by rzeczywistość sprzedażowa, gdyby nie funkcjonował program rządowego wsparcia. W 2012 roku w ramach RNS we Wrocławiu sprzedano 1800 lokali. To oznacza, że bez RNS sprzedało się 3600 mieszkań.
![](https://media-pim-cdn.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/1-300x138-1.jpeg)
Z naszych szacunków wynika, że 30% klientów RNS – ok. 600 – dokonało by zakupu niezależnie od funkcjonowania programu państwowych dopłat. To daje szacunkowy wynik 4200 mieszkań w 2012 roku, gdyby nie było RNS.
Rok 2012 był równie dobry sprzedażowo jak lata poprzednie i to już siódmy rok stabilnej sprzedaży na rynku nieruchomości.
2. Raporty i analizy wskazują na spadek cen rok do roku o 10%.
Nadal przyjmując realia bez Rodziny na swoim na potrzeby szacunków wykluczam sprzedaż po cenie 4900 zł / m2. Wówczas symulacyjna cena wynosi 5600 zł/m2.
![](https://media-pim-cdn.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/2-300x136-1.jpeg)
W rzeczywistości zatem ceny spadły o 5%. Co więcej, analiza nie uwzględnia faktu, że deweloperzy technicznie obniżali cenę lokali w Rodzinie na swoim wyłączając część kosztów lokalu z umowy pod postacią dodatkowych usług.
![](https://media-js.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/3-300x137-1.jpeg)
Obecnie ceny bez wsparcia Rodziny na Swoim w 2013 roku już odbijają. To potwierdza, że gdy nie ma RNS, ceny transakcyjne są o ok. 200 zł wyższe / m2.
![](https://media-pim-cdn.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/4-300x181-1.jpeg)
3. W 2012 roku ilość ofert dwukrotnie przewyższała liczbę kupujących, a oferta się kurczy
Oferta mieszkaniowa na rynku wrocławskim w ciągu roku skurczyła się o 15%.
Z kwartału na kwartał ilość nowych ofert wprowadzanych na rynek spada o 30% :
![](https://media-pim-cdn.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/5-300x191-1.jpeg)
Biorąc zatem pod uwagę średnią przeciętną roczną sprzedaż we Wrocławiu na poziomie 4 500 mieszkań, średnia roczna ilość nowych ofert na poziomie 4 000 mieszkań wydaje się umiarkowanym, o ile niewystarczającym, poziomem uzupełniania oferty.
![](https://media-js.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/6-300x243-1.jpeg)
4. Bogata oferta na rynku i jej wartość
Wachlarz dostępnych mieszkań wydaje się imponujący. Warto jednak zejść na poziom szczegółów. Ten przykładowy, 100-metrowy apartament kosztuje dziś 712 000 zł.
Takich lokali w cenie powyżej 500 000 zł jest na rynku ok. 1 100, podczas, gdy transakcji na takie kwoty jest we Wrocławiu ok. 200 w skali roku. Rynek posiada również w ofercie mieszkania, których realizacja jest uwarunkowana tempem sprzedaży (ok. 1000 sztuk) oraz – na skutek kryzysu – lokale, których realizacja jest zawieszona (ok. 500 sztuk). Te szacunki nie uwzględniają jeszcze mieszkań, których klienci ich z różnych innych powodów nie chcą kupić.
![](https://media-js.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/7.jpeg)
Można więc ocenić, że na rynku mieszkań spełniających oczekiwania klientów jest ok 5 800. To wobec puli 4 500 transakcji rocznie nie jest szczególną nadpodażą.
![](https://media-js.archicom.pl/wp-content/uploads/sites/65/2022/06/8-1024x537.jpeg)
Choć pula ofert jest duża, to ofert dla kupującego jest niewiele, a dodatkowo ilość całkowita dostępnych ofert spada. Dla bardziej dociekliwych wystarczy poszukać dobrze zaprojektowanego mieszkania dwupokojowego w dobrej lokalizacji i cenie – od razu widać, że to zadanie nie jest proste do wykonania.
Wartość zalegających mieszkań jest niebagatelna. 1100 mieszkań w uśrednionej cenie 700 000 zł oznacza 770 mln złotych na rynku. 500 mieszkań, których realizacja jest wstrzymana w uśrednionej cenie 350 000 zł oznacza 175 mln zł na rynku.
To oznacza, że łącznie przybliżona wartość mieszkań, na które nie ma dziś nabywców na wrocławskim rynku jest bliska 1 miliarda złotych. Ta liczba dotyczy tylko części deweloperów, a to tym bardziej pokazuje, z jakimi kłopotami będą się mierzyć ci mniej stabilni.
5. Rośnie poziom konkurencyjności oraz indeks cen transakcyjnych.
U schyłku 2011 roku na terenie Wrocławia funkcjonowało na rynku 97 deweloperów. Rok
później – pod koniec 2012 roku, było ich 111 (o 13% więcej). To oznacza, że do średnio każdego dewelopera przypada sprzedaż:
– 42 mieszkań w 2011,
– 36 mieszkań w 2012 roku.
Powyższe wolumeny nie są jednak przeliczane wprost. Są przecież deweloperzy, którzy sprzedadzą kilkaset mieszkań, a inni – tylko kilka lokali.
W styczniu 2013 roku jednorazowo indeks cen transakcyjnych mieszkań zyskał na wartości ponad 2% – najwięcej od września 2009 roku. Poniższy wykres pokazuje, jak największy
spadek cen był kompatybilny z intensywnością transakcji w ramach RNS.
Warto, by kupujący uważnie sprawdzali poziom sprzedaży mieszkań na danej inwestycji. Może się bowiem okazać, że problemy ze zbyciem innych mieszkań, znajdą swoje odbicie w naszej transakcji.
Podsumowując, wpływ na rynek programu Rodzina na Swoim obejmuje następujące zjawiska na rynku:
- Zwiększenie wolumenu transakcji o ok. 1200, a tym samym chłonności rynku o ok. 20%.
- Presja na obniżanie cen mieszkań na rynku.
- Stworzenie szansy na zakup taniego mieszkania młodym Klientom (20% wszystkich transakcji).
- Zredukowanie średniego metrażu mieszkania.
A wpływ na rynek ustawy deweloperskiej spowodował:
- Przyspieszenie wprowadzania ofert na skutek uciekania od restrykcyjnych wymogów ustawy.
- Zahamowanie ilości wprowadzanych do sprzedaży nowych inwestycji.
- Regulacje dotyczące samego produktu, jego otoczenia oraz usługi sprzedaży podnoszą świadomość kupujących.
- Konieczność analiz rynkowych jakościowych w miejsce ilościowych, opartych na PUM.
Bądźmy w kontakcie
Bądźmy w kontakcie
Archicom w mediach społecznościowych
Jesteśmy tam gdzie Ty. Obserwuj nas, żeby zawsze wiedzieć, co nowego planujemy.