Zakup gotowego mieszkania ze szczególnym ryzykiem?

Dwa razy więcej mieszkań niż chętnych, można przebierać w gotowych mieszkaniach, na kupujących czekają nowe mieszkania, wystarczy zapłacić i się wprowadzać. Do takich tytułów przyzwyczaiły nas w ostatnim czasie media. Wydawałoby się – eldorado dla kupujących. Deweloperzy przekonują nas: takiej okazji już nie będzie, mieszkania staniały.

Czy rzeczywiście jest tak dobrze i bezpiecznie?

Gotowe nie oznacza, że nasze pieniądze są bezpieczne.
W pierwszym etapie zakupu deweloper zwykle zawiera z nami umowę rezerwacyjną, a najczęściej tzw. umowę deweloperską. Ta umowa nie daje nam gwarancji stania się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, nawet jeśli otrzymamy do niego klucze. W sensie prawnym nie ma znaczenia czy mieszkanie jest wybudowane czy też nie, ryzyka utraty pieniędzy są analogiczne. Musimy pamiętać, że właścicielem mieszkania stajemy się w momencie przeniesienia jego własności na kupującego w formie aktu notarialnego.

Jakość wymaga dokładnego sprawdzenia przez fachowca.

Oczywiście pod względem technicznym dysponując gotowym lokalem jest łatwiej. Można sprawdzić stan techniczny lokalu poprzez wizję lokalną, ocenić, na ile starannie wykonane są tynki, wykończenia klatek schodowych, czy ściany są równe, jak zagospodarowana jest strefa wokół budynku. To znacznie więcej niż wizualizacje. Jednak nawet w gotowym mieszkaniu w wielu obszarach musimy zawierzyć dokumentacji nie mając możliwości (na etapie oglądania nieruchomości w celu zakupu), sprawdzenia ważnych technicznie elementów. Na pierwszy rzut oka trudno ocenić czy instalacje, które są pod tynkami zostały wykonane prawidłowo, czy elektryka jest bezpieczna, bo przecież w takim lokalu nie ma jeszcze założonego licznika prądu, czy rury instalacyjne w posadzce nie zostały uszkodzone przed ich zalaniem wylewką. Obsługa gwarancyjna również nie zależy od tego, czy mieszkanie jest gotowe czy nie, tylko od renomy dewelopera. Dlatego znacznie lepiej spytać klientów z wcześniejszych inwestycji, jaką jakość gwarantuje deweloper, niż polegać na powierzchownym oglądzie mieszkania, które najczęściej kupujemy nie mając wiedzy specjalistycznej, na co zwrócić uwagę. Jeśli chcemy mieć pewność, że wszystko jest wykonane prawidłowo, powinniśmy wziąć fachowca, który sprawdzi za nas jego stan techniczny.

Zmiany aranżacyjne trudniejsze i kosztowniejsze w gotowych lokalach.

Zakup mieszkania zwykle wiąże się z kompromisami. Te często dotyczą rozkładu mieszkania, co znacznie częściej dotyczy mieszkań gotowych. Na końcówce sprzedaży zwykle pozostają w ofercie te mniej funkcjonalne, a na dodatek na tym etapie nie możemy już zlecić deweloperowi dostosowania mieszkania do naszych potrzeb. W takim przypadku musimy pogodzić się z kupnem mieszkania nie zawsze dopasowanego do nas albo zdecydować się na samodzielne przerabianie ledwo co wybudowanej nieruchomości. Nie jest to sprawa prosta. Najpierw musimy uzyskać formalna zgodę urzędową na przeprowadzenie takich zmian, czyli wynająć architekta i po odebraniu kluczy czekać aż zakończy się procedura urzędowa. Następnie trzeba zburzyć to, co już wykonane i zrealizować swoją koncepcję wnętrza od nowa, co oczywiście kosztuje znacznie więcej, podczas gdy w przypadku mieszkania na etapie realizacji, możemy te zmiany zlecić deweloperowi za mniejsze pieniądze. Zdarza się również, że zniechęceni formalizmami usankcjonowania naszych zmian, decydujemy się zlecić je do wykonania tzw. „złotej rączce”, która robi to bez żadnych pozwoleń. Musimy wtedy być świadomi, że trudno będzie oczekiwać uznania reklamacji co do wykonania mieszkania od dewelopera, jeśli zostało ono nieformalnie przebudowane. Inna kwestią jest to, że wówczas musimy się liczyć z nieprzyjemnościami ze strony i administratora i wspólnoty, która może zakwestionować wykonane przez nas przeróbki.

Sprawdźmy, dlaczego te mieszkania się nie sprzedają.

Może jest w nich coś, czego nie wiemy? Powodów tego, dlaczego mieszkania są niesprzedane, chociaż inwestycja dobiega końca, może być wiele. Inwestycja może być za droga i po prostu przepłacimy kupując tam mieszkania w cenie, po której inni nie chcą jej kupić. Może mieć mankament, którego nie widać w internecie. Dlatego tak ważne jest, by przed zakupem odwiedzić lokal osobiście. Czy nie jest głośno, czy mieszkanie, które akurat zostało, nie jest położone blisko jakiegoś uciążliwego elementu w bezpośrednim otoczeniu? Czy może deweloper ma nie najlepszą renomę i dlatego inni wstrzymują się z zakupem, a może są to problemy finansowe lub prawne inwestycji obarczające nas ryzykiem? Może coś ma się w pobliżu wybudować, zmienić, co utrudni nam w przyszłości funkcjonowanie w nowym miejscu? To na szczęście dziś łatwo sprawdzić, bo deweloperzy zobowiązani są do dostarczania prospektów informacyjnych. W dokumentacji inwestor pod sankcjami karnymi ma obowiązek podać informacje o inwestycjach mających wpływ na nasze mieszkania. Ale tu znów uwaga:
Mieszkania z pozwoleniem na użytkowanie nie podlegają ochronie ustawy deweloperskiej
Inwestycje nie objęte ustawą wiążą się z brakiem obowiązku informowania przez inwestora o potencjalnych uciążliwościach okolicy. Umowa objęta ochroną ustawową wymaga formy notarialnej, podczas gdy w sytuacji mieszkań gotowych deweloper może od nas oczekiwać formy pisemnej umowy przedwstępnej, która potencjalnie jest znacznie bardziej ryzykowana od umowy zawieranej u notariusza. Obecnie na rynku praktycznie nie występują gotowe inwestycje objęte ESCROW, podczas gdy wśród nowych inwestycji jest takich coraz więcej.

Mieszkania na pustych osiedlach droższe w utrzymaniu.

Koszty rosną, szczególnie w okresie zimowym, kiedy za naszymi ścianami nie ma sąsiadów i musimy dogrzewać na nasz koszt niesprzedane, puste mieszkania. Również trudniej jest tworzyć wspólnotę mieszkaniową. Nawet jeśli powstanie, to gdy właścicieli jest niewielu, muszą się liczyć z tym, że głos może być niereprezentatywny dla całej wspólnoty. Kiedy wreszcie deweloper znajdzie nabywców na wszystkie mieszkania – może się okazać, że większość przyjętych we wspólnocie uchwał i wdrożonych w życie zostanie zmieniona przez nową większość. To samo może dotyczyć wyboru zarządu wspólnoty, który może być odwołany zaraz po powstaniu nowej większości. Do tego dochodzi ryzyko, że deweloper, będzie chciał zadbać o swoje interesy we wspólnotach, gdzie większość mieszkań jest jeszcze niesprzedana. To daje deweloperowi uprawnienie do decydowania o losie wspólnoty i trochę od niego zależy, jaką postawę przyjmie wobec nas.

Ceny na gotowe mieszkania często abstrakcyjne.

To zwykle bywa przyczyną nie powodzenia przedsięwzięcia. Zbyt wysokie ceny. I to często nie ceny za m2, bo te deweloper obniżył, ile tylko mógł, żeby cokolwiek sprzedać. Na niesprzedanych inwestycjach zwykle zalegają duże lokale, które kosztują 400-600 tysięcy złotych. Co z tego, że cena atrakcyjna, skoro nie mamy na nie zdolności kredytowej?

Mieszkania gotowe też mogą być okazją

Zakupu mieszkania gotowego ma pewne mankamenty. Nie prowadzi to oczywiście do prostego wniosku, że gotowego mieszkania kupować nie należy. Warto natomiast nie ulegać magii hasła „gotowe” i być świadomym wyżej opisanych ryzyk. Zatem, jeśli znajdujesz na rynku mieszkanie gotowe, które nie ma tych mankamentów – jesteś szczęśliwcem i kupuj. To na pewno jest okazja.