W co inwestować w 2021 roku?

Miniony rok był sprawdzianem dla gospodarki, rynków finansowych i ostatecznie inwestorów, którzy wyrwani z letargu stabilnych stóp zwrotu, musieli podejmować działania oparte na wiedzy i doświadczeniu, ale z większą niż zazwyczaj niepewnością. Sytuacja w której się znaleźli, związana z niesterowalnym ryzykiem, zależnym od działań w bardzo globalnym ujęciu, spowodowała konieczność przeorganizowania i dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Działo się to przy synergii wiedzy i intuicji, przy bacznej obserwacji wskaźników ekonomicznych, dynamicznie zmieniających się w zależności od aktualnej sytuacji pandemicznej.

Wraz z rozwojem pandemii na rynkach finansowych zauważalna była wzmożona aktywność osób, które do tej pory nie interesowały się zmianą wartości pieniądza w czasie bardziej pomijając lokaty bankowe. Niewątpliwie pod wpływem pandemii COVID-19 w społeczeństwie, wzrosła świadomość ekonomiczna i potrzeba edukacji. Coraz więcej ludzi zaczęło interesować się stopami referencyjnymi, inflacją, wpływem poziomu bezrobocia na kształtowanie się cen na rynku. Już pierwsze analizy wskazywały, że realne wysokości stóp zwrotu, uzyskiwane z bezpiecznych inwestycji w instrumenty skarbowe, okazały się zbyt niskie. Inwestorzy słusznie zaczęli poszukiwać alternatywnych rozwiązań. Głównym celem w 2020 roku stała się ochrona kapitału i niwelowanie strat. Rok 2021 jest nadzieją na odbicie wyników finansowych. Pod obstrzałem inwestorów znajdują się w szczególności rynki: kapitałowy, nieruchomości i złota, które jeszcze nigdy dotąd nie były tak żywo komentowane wśród posiadaczy gotówki. Gotówki, która miała zacząć przynosić zyski.

Pandemia kontra inwestorzy
Rok 2020 zdominowany przez pandemię COVID-19 przyniósł   zauważalny pierwszy raz od ostatniego kryzysu w latach 2007–2009 niepokój wśród inwestorów. Paradoksalnie załamanie aktywności gospodarczej i potężne wstrząsy na rynkach finansowych nie wywołały braku chęci inwestowania lecz wręcz przeciwnie - poszukiwanie możliwości przeorganizowania portfela instrumentów i jego dywersyfikacji. W początkowej fali pandemii zauważalne były ruchy asekuracyjne, wycofywanie środków w oczekiwaniu na pewniejsze jutro. Końcówka roku, po ogłoszeniu informacji o pojawieniu się zatwierdzonej szczepionki, zdecydowanie odblokowała działania i skłoniła inwestorów do odważniejszych decyzji.

Czy można mówić o kryzysie?
W dobie rosnącej inflacji i szczególnych obaw o oszczędności, warto zadać pytanie czy kryzys wywołany pandemią COVID-19 rzeczywiście był kryzysem? O recesji możemy bowiem mówić wówczas, gdy więcej osób jest zainteresowanych sprzedażą aktywów niż ich kupnem. Sytuacja powinna utrzymywać się przez dłuższy, bliżej niesprecyzowany okres (zazwyczaj wymienia się minimum dwa miesiące). Tymczasem rok 2020 pokazał nie tylko jak doskonałą lekcję odrobiły rynki finansowe (również alternatywne) od czasu poprzedniego kryzysu, ale też jak płynnie poradziły sobie z zarządzaniem ryzykiem. W ostatnim roku pojawiły się instrumenty tracące na wartości, ale były i takie aktywa, na których można było zarobić ponadprzeciętnie. Paradoksalnie więc, rynek finansowy w czasie pandemii został pobudzony. A co ważne, wzrosła świadomość ekonomiczna wśród społeczeństwa.

Na kryzysie najlepiej i najszybciej zarabiają Ci, którzy mają gotówkę. Polacy doskonale to wiedzą i dobrze się w nią uzbroili wycofując z lokat w 2020 r. ponad 80 mld. zł.(źródło: NBP). Część z tych pieniędzy przeznaczonych została na bieżącą konsumpcję, pozostała ulokowana została bądź zostanie w inwestycje. Wzrost popytu na gotówkę widać wyraźnie we wzroście lokowanych środków na kontach. Potrzeba szybkiego dostępu do pieniędzy potwierdza, iż rok 2021 może być pod kątem inwestycyjnym - rekordowy i… niezwykle interesujący.

Zaryzykujemy?
Polityka reflacyjna (pobudzająca inflację), ujemne stopy procentowe, powoli odbijająca się gospodarka i ochrona fiskalno/monetarna - to zestaw czynników skłaniających część inwestorów do lokowania środków śmielej niż do tej pory, w bardziej ryzykowne instrumenty finansowe. W 2020 r. widać to było doskonale na ożywionym rynku kapitałowym. W marcu uruchomionych zostało rekordowych 30 tys. rachunków maklerskich. W kwietniu - kolejnych 18 tys. (źródło: Stockwatch). Jeśli stopy procentowe obserwowane na rynku dłużnym nie poprawią się (a nic tego nie zapowiada), skłonność do transferu środków na rynek akcji wzrośnie jeszcze bardziej. Gotówka odłożona do tej pory dla zabezpieczenia negatywnych skutków pandemii, wraz z poprawą sytuacji ekonomicznej na świecie, powinna pełnić rolę paliwa do dalszego zainteresowania akcjami przyszłościowych spółek.

Złoto nie tylko dla zuchwałych
Podobna sytuacja może wystąpić w przypadku złota. Po listopadowych spadkach, które należy traktować raczej w kategorii korekty w notowaniach, surowiec powinien powrócić do długoterminowego, wzrostowego trendu. W 2020 r. zaobserwowano ponad 25 proc. stopę zwrotu z inwestycji w ten królewski metal (źródło: Bloomberg). Dalszy wzrost popytu przy ograniczonych zasobach i rosnących kosztach eksploatacji złóż, powinien sprzyjać inwestycjom w złoto. Zwłaszcza jeśli realne stopy procentowe pozostaną na ujemnym poziomie.
Innego scenariusza można spodziewać się w przypadku potrzeby lokowania środków na bardziej ryzykownych rynkach. Metale szlachetne traktowane są jako aktywo defensywne, a tym samym zwiększenie skłonności inwestorów do ryzyka oraz poszukiwanie wysokich zysków przy sprzyjających warunkach gospodarczych, może doprowadzić do spadku popytu na kruszec.

Inwestorzy długoterminowi śpią spokojnie
Dla tych, którzy obawiali się podejmowania ryzykownych decyzji inwestycyjnych, dużym zaskoczeniem okazał się rynek nieruchomości. Jedna z jego najważniejszych cech - długoterminowość - stała się jednocześnie jego największą przewagą. Na tych rynkach, gdzie krótkookresowe zawirowania mogły spowodować duże straty, COVID-19 odcisnął znacząco swoje piętno. Jak pokazał 2020 r. rynek nieruchomości okazał się stabilny i nie zareagował natychmiast na nagłe załamanie rynku i zmianę panujących reguł. Przy dobrym przygotowaniu do kryzysu, a z tym mieliśmy do czynienia na początku 2020 r., gdy branża deweloperska była w fazie rozkwitu, a także podejmowaniu racjonalnych decyzji, nastąpiło stopniowe osłabienie wyników sprzedaży i wyhamowanie prowadzonych inwestycji. Na krótko. Trzeci i czwarty kwartał 2020 r. pokazał, iż Polacy nadal chcą kupować mieszkania. Co więcej, spodziewane przeniesienie zainteresowania na mniejsze lokale, z uwagi na trudniejszą sytuację finansową Klienta, nigdy nie nastąpiło. W ubiegłym roku deweloperzy sprzedali 53 tys. mieszkań, jedynie o 19 proc. mniej niż w wyjątkowo dobrym, pełnym optymizmu 2019 roku. To wszystko wydarzyło się przy wyższych cenach w ujęciu rocznym, czyli w porównaniu do poziomu z Q4 2019r. (źródło: JLL).

Średnioroczny poziom inflacji w 2020 r. wyniósł 3,4 proc. Jest to najwyższy wynik od 2012 r. (źródło: GUS). Zapowiedź rosnącej inflacji w przypadku inwestowania na rynku nieruchomości nie stanowi obawy. Jego odporność na tego typu zmiany ekonomiczne wynika z potrzeby inwestowania w aktywa o trwałym charakterze.

inflacja_w_polsce

Należy jednak również uwzględnić wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i samego wykonawstwa, co wpłynie na kształtowanie się cen nieruchomości mieszkaniowych w najbliższym roku i spowoduje wzrost rentowności w tego typu inwestycje wśród Klientów decydujących się na zakup już dziś.
Nie bez znaczenia jest również występująca w Polsce „luka mieszkaniowa”, klasycznie definiowana jako różnica liczby gospodarstw i liczby mieszkań. Najczęściej szacuje się ją na około 2 mln mieszkań (BGK, rynekpierwotny.pl, HRE). Jeśli dodamy do tego problem przeludnionych lokali (wg analiz HRE dotyczy to 37,6 proc. mieszkań) mamy gwarancję utrzymania popytu na rynku mieszkaniowym przynajmniej w perspektywie kilku najbliższych lat.

Deficyt mieszkań jest pochodną deficytu gruntów pod inwestycje. Rosnąca świadomość tego problemu wśród klientów firm deweloperskich powoduje pewną konkurencję, walkę o najlepsze mieszkania w danej lokalizacji. A to z kolei potęguje wzrost cen. Czynnikiem napędzającym lokowanie oszczędności w zakup mieszkań jest też kontynuowana wyjątkowo łagodna polityka kredytowa. Przy tak drastycznym w ciągu roku obniżeniu przez RPP stóp procentowych (stopa referencyjna wynosi obecnie 0,1 proc.), marże kredytów hipotecznych o 80 proc. proc. wskaźniku LtV wzrosły nieznacznie i nie były wyższe niż 0,2–0,3 proc. proc. w porównaniu z 2019 r. Według prognoz BIK, sprzedaż kredytów mieszkaniowych wzrośnie w 2021 r. o 14 proc. r/r.

inflacja

Dla posiadających minimum 10 proc. wkład własny, przy uwzględnieniu niskiego kosztu kapitału, zakup nieruchomości jest więc ciągle najlepszą formą inwestycji. W ciągu roku rata kredytu hipotecznego spadła o … 14 proc. (źródło: Expander). Pod koniec 2020 r. średnia marża kredytu z 20 proc. wkładem własnym, przy zakupie mieszkania o wartości 340 tys. zł, o powierzchni 50 mkw., na 30 lat, spłacanego w równych ratach przez bezdzietne małżeństwo, zarabiające średnio 6,2 tys. zł, wynosiła około 2,14 proc. Oznacza to ratę na poziomie 1050 zł (pomijając prowizję za udzielenie kredytu). W przypadku mieszkania o takich parametrach, koszt najmu we Wrocławiu wyniósłby 2080 zł. Na rynku pojawia się również grupa inwestorów traktujących nieruchomość mieszkaniową w kategorii depozytu. Klienci Ci, nie zamierzają wynajmować zakupionej powierzchni, a jedynie czerpać zyski z bezpiecznej lokaty kapitału, o stopie zwrotu ciągle wyższej niż oferowane obecnie lokaty bankowe.

W długoterminowym badaniu rynku nieruchomości, uwagę zwracają statystyki demograficzne. Według ekspertów z Construction Market Experts za 20 lat majątek przeciętnej polskiej rodziny wzrośnie do 860 tys. zł. Ta rewolucja majątkowa spowoduje zmianę oczekiwań Klientów co do lokalizacji zamieszkania, standardu, wykorzystania innowacyjnych technologii w budownictwie czy respektowania norm ekologicznych.
Pewnym czynnikiem hamującym rozwój inwestycji na rynku mieszkaniowym jest osłabiony rynek najmu, z uwagi na obostrzenia związane z pandemią COVID-19, turystyką, a w szczególności popularyzację pracy zdalnej i prowadzenie zajęć uniwersyteckich w trybie on-line. Tym niemniej w 2020 r. średnia rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem wyniosła 6,4 proc. brutto . W porównaniu z rokiem ubiegłym jest to spadek o 0,6 p.p. (źródło: Expander). Należy przewidywać, iż wraz z ożywieniem się gospodarki, popyt na najmowane powierzchnie wróci do poziomu sprzed pandemii. Najem może być atrakcyjny również z uwagi na przewidywane rosnące ceny nieruchomości mieszkaniowych. Ponadto w ciągu roku jego koszt spadł średnio o 3 proc., co nie jest bez znaczenia przy i tak już wysokich stawkach.

Aktywnie, bezpiecznie, racjonalnie i… do celu
Jaki będzie 2021 rok pod kątem inwestycji? Na pewno ciekawy. Będzie to rok, w którym wiedza o rynkach finansowych nie tylko będzie musiała być dynamicznie rozwijana, ale i sprawnie wykorzystywana zgodnie ze szybko zmieniającymi się warunkami. W pełnej gotowości czekają inwestorzy gotówkowi, którzy do tej pory wstrzymywali się z podejmowaniem decyzji w obawie o nieprzewidziane zmiany w swojej sytuacji materialnej. Część z nich zaryzykuje i wybierze aktywa o podwyższonym ryzyku. Pozostali wybiorą pewną lokatę kapitału, o przewidywalnej zmianie wartości i długoterminowych, stabilnych zyskach. Niezależenie od tego jakie będą to wybory, z pewnością wygranymi zostaną Ci, którzy odpowiednio zdywersyfikują swój portfel tak, by osiągnąć oczekiwane wyniki finansowe.