Miasto w mieście czy mała inwestycja?

Czasem warto zmierzyć się z tematami trudnymi, które nie są podejmowane często, a warte są upowszechniania. Dziś kilka słów o tym, czy inwestycja wieloetapowa faktycznie skutkuje niedogodnościami prowadzenia budowy w sąsiedztwie naszego mieszkania i czy jest alternatywa, aby tak nie było?

Wbrew obiegowym opiniom, przeciwstawiane najczęściej „miastom w mieście” mniejsze inwestycje, które nie są etapowane, wcale gwarancji nie dają. Zwykle obok takich inwestycji powstają inne małe inwestycje konkurencyjnych deweloperów, których budowa generuje hałas. W innym scenariuszu – stoi pusta działka, która prędzej czy później zostanie zabudowana. Hałas więc będzie. Na dodatek nie ma pewności, czy nie zmieni się przeznaczenie działki. Wówczas uciążliwość nie będzie wiązała się tylko z budową, ale i z nieznaną funkcją, jaka pojawi się w przyszłości.

Pewnym rozwiązaniem jest zakup mieszkania w plombie. Wtedy najprawdopodobniej w sąsiedztwie nikt nie będzie budował. Warto jednak zwrócić uwagę, ile plomb powstaje w mieście. Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, że plomby są charakterystyczne dla zabudowy śródmiejskiej, trzeba się liczyć z odpowiednią ceną – adekwatną do bliskości centrum. Można postawić również na wysokościowiec, wtedy sąsiedzi relatywnie nie przeszkadzają, o ile odpowiada nam charakter tego typu budynku.

Przyjrzyjmy się plusom dużych inwestycji realizowanych etapowo:

1. Spójna urbanistyka otoczenia

– Kompleksowa inwestycja to proporcjonalne odległości między budynkami, bez krzywdzenia któregokolwiek z nich. Nie ma zagrożenia, że sąsiadujący inwestor maksymalnie przybliży się do granicy działki od najmniej atrakcyjnej strony swoich mieszkań, która zarazem zwykle jest najbardziej atrakcyjną stroną mieszkań sąsiada.

– Na osiedlach wieloetapowych robionych przez jednego dewelopera powstają drogi osiedlowe, chodniki czy ścieżki dla rowerów i nie ma obawy o jazdę latami po terenie utwardzonym (czyt. po dziurach). Przykładem niech będzie choćby ulica Skarbowców, gdzie dojazd do nowiutkich mieszkań wiedzie przez drogę pełną dziur. Żaden z deweloperów realizujących małe inwestycje nie poczuwa się do obowiązku jej wykonania lub przy małej skali inwestycji jego budżet nie jest wstanie przenieść takich nakładów.

2. Oszczędność i wartości dodane dla mieszkańców

– Osiedla typu mikropolis są obiektywnie tańsze w utrzymaniu. Mechanizm jest prosty – zawiązujące się tam wspólnoty mieszkaniowe są większe i koszty jednostkowe – takie jak ochrona czy zarząd osiedla – rozkładają się na większą ilość mieszkańców.

– Łatwiej też wykonywać osiedla chronione, bo można wydzielać większe przestrzenie urbanistyczne. Nie ma efektu nagromadzenia płotków przy każdym budynku, co rażąco dzieli przestrzeń miejską. Ekonomiczniejszy jest też sam proces inwestycyjny, a te oszczędności mogą być przeznaczone wprost na dodatkowe walory dla mieszkańców, jak te opisywane w artykule i to bez konieczności dopłacania za nie przez mieszkańców.

3. Rynkowo bezpieczniejszy zakup mieszkania

Finalnie kluczowy argument. W wieloetapowych inwestycjach nie ma miejsca na eksperymenty rynkowe jak w przypadku małych projektów powstających każdorazowo w innym miejscu. Do minimum spada niepewność, z jaką aprobatą rynkowa spotka się dana inwestycja, zatem i klienci kupujący mieszkania w budowie nie ponoszą ryzyka inwestycyjnego. Deweloper budując kompleksowe osiedle ma sprawdzony zarówno poziom zainteresowania rynkowego, możliwe do uzyskania ceny, jak i oczekiwania rynkowe względem standardu. Dzięki temu może zaplanować bezpieczną inwestycję. To w dzisiejszych trudnych czasach może stanowić decydujący warunek powodzenia inwestycji.

O tym, że nie każde mieszkanie może zostać wybudowane pisałem też tu.

A na koniec trochę empirii.
Zapraszamy na wrocławskie Jagodno (osobiście lub wirtualnie, np. tu: https://archicom.pl/inwestycje-mieszkaniowe/galeria-i-filmy/cztery-pory-roku/zdjecia/59 ). Jest spójne architektonicznie, w pełni zagospodarowane – i porównajmy je z wspomnianym rejonem ulicy Skarbowców, gdzie choć inwestycje prowadzone ą dłużej niż na Czterech Porach Roku, to dróg nadal nie ma, wizualnie dominuje chaos i widok niezabudowanych działek. Na tych ostatnich prawdopodobnie niebawem sąsiad rozpocznie prace budowlane i z pewnością zbliży się maksymalnie blisko ze swoją architekturą do okien mieszkańców od strony południowej, bo właśnie w tym kierunku zmierza zabudowa. Dla potwierdzenia stanu rzeczy chcieliśmy pokazać tą okolicę korzystając ze Street View, ale najwyraźniej przez nieutwardzoną drogą aparatura fotografująca Googla nie dojechała.

About Author

Tomasz Sujak

Cała swoją karierę zawodową poświęciłem marketingowi i obsłudze klienta. Natomiast od 14 lat związany jestem z rynkiem nieruchomości i Grupą Archicom. Jestem absolwentem Podyplomowych Studiów Developerskich na Uniwersytecie Warszawskim. Fascynuje się poglądami Adama Smitha, Petera Drucker’a, będąc głęboko przekonanym, iż mechanizmy wolnorynkowe możliwie jak najmniej skrępowane różnymi regulacjami, oraz konkurencja, mają zbawienny wpływ na dobrobyt . Blog Archicomu, to pierwsza moja próba regularnego pisania osobistych doświadczeń związanych z rynkiem nieruchomości, po której spodziewam się wielu ciekawych dyskusji i informacji zwrotnych z rynku.