Miasto w mieście czy mała inwestycja?

Czasem warto zmierzyć się z tematami trudnymi, które nie są podejmowane często, a warte są upowszechniania. Dziś kilka słów o tym, czy inwestycja wieloetapowa faktycznie skutkuje niedogodnościami prowadzenia budowy w sąsiedztwie naszego mieszkania i czy jest alternatywa, aby tak nie było?

Wbrew obiegowym opiniom, przeciwstawiane najczęściej „miastom w mieście” mniejsze inwestycje, które nie są etapowane, wcale gwarancji nie dają. Zwykle obok takich inwestycji powstają inne małe inwestycje konkurencyjnych deweloperów, których budowa generuje hałas. W innym scenariuszu – stoi pusta działka, która prędzej czy później zostanie zabudowana. Hałas więc będzie. Na dodatek nie ma pewności, czy nie zmieni się przeznaczenie działki. Wówczas uciążliwość nie będzie wiązała się tylko z budową, ale i z nieznaną funkcją, jaka pojawi się w przyszłości.

Pewnym rozwiązaniem jest zakup mieszkania w plombie. Wtedy najprawdopodobniej w sąsiedztwie nikt nie będzie budował. Warto jednak zwrócić uwagę, ile plomb powstaje w mieście. Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, że plomby są charakterystyczne dla zabudowy śródmiejskiej, trzeba się liczyć z odpowiednią ceną – adekwatną do bliskości centrum. Można postawić również na wysokościowiec, wtedy sąsiedzi relatywnie nie przeszkadzają, o ile odpowiada nam charakter tego typu budynku.

Przyjrzyjmy się plusom dużych inwestycji realizowanych etapowo:

1. Spójna urbanistyka otoczenia

– Kompleksowa inwestycja to proporcjonalne odległości między budynkami, bez krzywdzenia któregokolwiek z nich. Nie ma zagrożenia, że sąsiadujący inwestor maksymalnie przybliży się do granicy działki od najmniej atrakcyjnej strony swoich mieszkań, która zarazem zwykle jest najbardziej atrakcyjną stroną mieszkań sąsiada.

– Na osiedlach wieloetapowych robionych przez jednego dewelopera powstają drogi osiedlowe, chodniki czy ścieżki dla rowerów i nie ma obawy o jazdę latami po terenie utwardzonym (czyt. po dziurach). Przykładem niech będzie choćby ulica Skarbowców, gdzie dojazd do nowiutkich mieszkań wiedzie przez drogę pełną dziur. Żaden z deweloperów realizujących małe inwestycje nie poczuwa się do obowiązku jej wykonania lub przy małej skali inwestycji jego budżet nie jest wstanie przenieść takich nakładów.

2. Oszczędność i wartości dodane dla mieszkańców

– Osiedla typu mikropolis są obiektywnie tańsze w utrzymaniu. Mechanizm jest prosty – zawiązujące się tam wspólnoty mieszkaniowe są większe i koszty jednostkowe – takie jak ochrona czy zarząd osiedla – rozkładają się na większą ilość mieszkańców.

– Łatwiej też wykonywać osiedla chronione, bo można wydzielać większe przestrzenie urbanistyczne. Nie ma efektu nagromadzenia płotków przy każdym budynku, co rażąco dzieli przestrzeń miejską. Ekonomiczniejszy jest też sam proces inwestycyjny, a te oszczędności mogą być przeznaczone wprost na dodatkowe walory dla mieszkańców, jak te opisywane w artykule i to bez konieczności dopłacania za nie przez mieszkańców.

3. Rynkowo bezpieczniejszy zakup mieszkania

Finalnie kluczowy argument. W wieloetapowych inwestycjach nie ma miejsca na eksperymenty rynkowe jak w przypadku małych projektów powstających każdorazowo w innym miejscu. Do minimum spada niepewność, z jaką aprobatą rynkowa spotka się dana inwestycja, zatem i klienci kupujący mieszkania w budowie nie ponoszą ryzyka inwestycyjnego. Deweloper budując kompleksowe osiedle ma sprawdzony zarówno poziom zainteresowania rynkowego, możliwe do uzyskania ceny, jak i oczekiwania rynkowe względem standardu. Dzięki temu może zaplanować bezpieczną inwestycję. To w dzisiejszych trudnych czasach może stanowić decydujący warunek powodzenia inwestycji.

O tym, że nie każde mieszkanie może zostać wybudowane pisałem też tu.

A na koniec trochę empirii.
Zapraszamy na wrocławskie Jagodno (osobiście lub wirtualnie, np. tu: Cztery Pory Roku. Jest spójne architektonicznie, w pełni zagospodarowane – i porównajmy je z wspomnianym rejonem ulicy Skarbowców, gdzie choć inwestycje prowadzone ą dłużej niż na Czterech Porach Roku, to dróg nadal nie ma, wizualnie dominuje chaos i widok niezabudowanych działek. Na tych ostatnich prawdopodobnie niebawem sąsiad rozpocznie prace budowlane i z pewnością zbliży się maksymalnie blisko ze swoją architekturą do okien mieszkańców od strony południowej, bo właśnie w tym kierunku zmierza zabudowa. Dla potwierdzenia stanu rzeczy chcieliśmy pokazać tą okolicę korzystając ze Street View, ale najwyraźniej przez nieutwardzoną drogą aparatura fotografująca Googla nie dojechała.