Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Niewiele osób może sobie pozwolić na kupno mieszkania za gotówkę, większość decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. To dość skomplikowana procedura, a już na jej samym początku stajemy przed trudną decyzją – ofertę którego banku wybrać?

Aby ocenić atrakcyjność poszczególnych ofert kredytów mieszkaniowych, warto wziąć pod uwagę kilka kluczowych parametrów, takich jak m.in. oprocentowanie kredytu, wysokość wymaganego wkładu własnego, rodzaj spłacanych rat czy prowizja dla banku za udzielenie finansowania.

Co składa się na oprocentowanie kredytu?

Na oprocentowanie kredytu składają się dwa elementy. To stawka WIBOR (w przypadku kredytów mieszkaniowych najczęściej stosowana jest stawka WIBOR 3M), czyli stopa procentowa, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz marża banku. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, jaka jest aktualna wysokość marży w poszczególnych bankach. W przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M, ten wskaźnik nie powinien zmieniać się przez cały okres umowy kredytowej. Wybranie oferty z niską marżą jest więc kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty.

Warto zwrócić też uwagę na prowizję pobieraną przez bank – jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu. To jednak jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.

Ile wynosi wkład własny?

Od tego, jaką kwotę chcemy przeznaczyć na wkład własny, zależeć będzie całkowity koszt naszego kredytu. Ogólna zasada jest prosta: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Minimalny wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wynosi obecnie, zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, 20% wartości nieruchomości. Innymi słowy, chcąc kupić mieszkanie warte 400 000 złotych, trzeba mieć odłożone 80 000 złotych.

Jest jednak furtka – banki mogą przystać na wkład własny w wysokości 10% wartości kupowanego mieszkania. Musimy wtedy jednak liczyć się z tym, że kredytodawca będzie najprawdopodobniej wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia. Jakiego? Zgodnie z wykładnią KNF, za wkład własny do wysokości 10% wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia można uznać:

  • umowę ubezpieczenia kredytu zawartą przez kredytobiorcę z zakładem ubezpieczeń (ubezpieczenie części ekspozycji odpowiadającej brakującej wartości wkładu własnego)
  • przedstawione przez kredytobiorcę dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw rejestrowy na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP
  • przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o 30%)
  • środki klienta zgromadzone na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)

Jakie są rodzaje rat kredytowych?

Zaciągając kredyt hipoteczny, warto zastanowić się także nad schematem spłat. Możemy bowiem zdecydować się na raty równe albo malejące. W naszym kraju najpopularniejsza jest pierwsza opcja, choć – wbrew nazwie – nie oznacza ona, że przez cały okres spłaty będziemy co miesiąc oddawać do banku tyle samo pieniędzy. Dzieje się tak dlatego, że kredyty w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, która zmienia się wraz ze zmianami poziomu stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Decydując się na raty równe, początkowo udział tzw. raty kapitałowej w racie będzie niższy – będziemy spłacać przede wszystkim odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z biegiem czasu te proporcje będą się odwracać. Na koniec okresy spłaty nasza rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej. Wybierając z kolei raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie systematycznie maleć. Na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia.

Każda z tych opcji ma swoje plusy i minusy. Raty malejące mogą być dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy zaciągają np. 30-letni kredyt w wieku 35-40 lat. Wówczas, pod koniec kredytu kredytowania, gdy naszym głównym źródłem dochodu będzie emerytura, spłacane raty będą dla nas mniejszym obciążeniem. W tym systemie spłat trzeba się jednak przygotować na wyższe miesięczne raty w pierwszym okresie kredytowania.

Przed podjęciem decyzji o wyborze konkretnej oferty, warto skonsultować się z ekspertem, który doradzi, jaki kredyt mieszkaniowy najlepiej będzie odpowiadał naszym możliwościom finansowym i potrzebom.

Pobierz nasz poradnik i dowiedz się, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku

 

About Author

Tomasz Matejuk