Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Praktyczny poradnik praw klienta

Planujesz kupno mieszkania i zastanawiasz się, jak chronieni są konsumenci? Do czego zobowiązany jest Deweloper i jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku? W odpowiedzi, przygotowaliśmy kompleksowy poradnik, który omawia wszystkie gwarancje wynikające z Ustawy Deweloperskiej – w tym korzyści dla klientów decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera.

W poniższym artykule znajduje się skrót najważniejszych kwestii formalno-prawnych związanych z kupnem mieszkania od dewelopera. Pobierz bezpłatnie cały poradnik „Jak bezpiecznie zakupić mieszkanie od dewelopera?” by dowiedzieć się jeszcze więcej.


Ustawa Deweloperska

Ustawa deweloperska pełni funkcję ochronną, zabezpieczając prawa osób nabywających lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny na rynku pierwotnym.

W poradniku znajdziesz informacje na temat wszystkich obowiązków dewelopera oraz sytuacji, w których ustawa deweloperska nie będzie obowiązywać.

Zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa Deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, który gwarantuje Ci bezpieczeństwo. Notariusz w zakresie dokonywanej czynności działa jako bezstronna osoba zaufania publicznego i zobowiązany jest do udzielenia Ci wszelkich informacji związanych z dokonywaną czynnością, tak aby zawarcie Umowy Deweloperskiej było dla Ciebie jak najbardziej zrozumiałe i przejrzyste.

Prawa przysługujące w związku z zawarciem Umowy Deweloperskiej

Na skutek zawarcia Umowy Deweloperskiej nabędziesz przede wszystkim roszczenie w stosunku do Dewelopera o wybudowanie budynku, w którym znajdować będzie się zakupiona przez Ciebie nieruchomość, wyodrębnienie w nim lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie prawa własności do kupowanej przez Ciebie nieruchomości. Umowa Deweloperska stanowić będzie podstawę wpisu Twojego roszczenia o przeniesienia prawa własności do Księgi Wieczystej.

Ponadto, zarówno Ty jak i Deweloper będziecie związani m.in. wskazaną w Umowie Deweloperskiej ceną nabycia nieruchomości, harmonogramem dokonywanych wpłat, terminem nabycia prawa własności, a przede wszystkim określoną warunkami umowy powierzchnią nieruchomości, z zastrzeżeniem niewielkich dopuszczalnych zmian wynikających z dokonanego obmiaru powykonawczego, układem jej pomieszczeń, zakresem oraz standardem prac wykończeniowych.

Prawo do odstąpienia

Zarówno nabywca jak i Deweloper mają prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, w przypadku zaistnienia przyczyn określonych w ustawie lub umowie. Odstąpienie od Umowy oznacza jej rozwiązanie z tzw. mocą wsteczną (Umowa Deweloperska będzie uznana za niezawartą) oraz wygaśnięcie zobowiązań bez ich wykonania z jednoczesnym zobowiązaniem się Stron do wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń np. zwrotu zapłaconej części za nieruchomość.

Więcej na ten temat praw konsumenta znajdziesz w poradniku.


Przed podpisaniem umowy

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, zwróć uwagę na przysługujące Ci prawa:

1. Prawo do żądania doręczenia Prospektu Informacyjnego

Głównym celem Prospektu Informacyjnego jest dostarczenie potencjalnemu nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego, wszelkich informacji z nimi związanych, które pomogą Ci w podjęciu świadomej decyzji o zakupie danej nieruchomości. Co istotne, prawo do pozyskania Prospektu Informacyjnego przysługuje już w momencie zainteresowania kupnem danej nieruchomości.

W sytuacji, gdy nastąpiła zmiana treści Prospektu Informacyjnego w czasie pomiędzy jego doręczeniem a podpisaniem Umowy Deweloperskiej, Deweloper zobowiązany jest w treści Umowy Deweloperskiej podkreślić wyraźnie powstałe zmiany. Wprowadzone zmiany będą Cię wiązać tylko wtedy, gdy wyrazisz na nie zgodę.

2. Prawo do wglądu w dokumentację związaną z Przedsięwzięciem Deweloperskim

Jeśli jesteś zainteresowany nabyciem nieruchomości od Dewelopera, masz prawo do zapoznania się w biurze sprzedaży ze wszystkimi dokumentami dot. nieruchomości, która Cię interesuje.

3. Prawo do uzyskania wzoru Umowy Deweloperskiej i swobodnego zapoznania się z nim

Masz prawo otrzymać od Dewelopera wzór Umowy Deweloperskiej, a następnie możesz swobodnie przeanalizować jej treść w wybranym przez siebie czasie i miejscu. Co ważne, masz prawo negocjować warunki Umowy Deweloperskiej oraz uzyskać wyjaśnienia fragmentów budzących Twoje wątpliwości.

Jak kupić mieszkanie i od czego zacząć? Przeczytaj Poradnik: 7 kroków do własnego M, aby jak najlepiej przygotować się do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.


Po podpisaniu umowy z Deweloperem

Bezpieczeństwo finansowe

Deweloper w momencie podjęcia się budowy nieruchomości jest zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego).

Bank otwiera Deweloperowi tzw. rachunek powierniczy, na którym będą gromadzone wpłacane przez Ciebie środki pieniężne na cele wskazane szczegółowo w Umowie Deweloperskiej. Koszt prowadzenia rachunku powierniczego obciąża Dewelopera a podstawowym celem, tego rozwiązania jest zabezpieczenie Twoich środków.

W poradniku znajdziesz więcej informacji na temat kwestii formalno-prawnych odpowiadających na pytanie jak kupować mieszkanie.

Odbiór mieszkania

Ustawa Deweloperska reguluje także jeden z ważniejszych etapów inwestycji, czyli odbiór zakupionej przez Ciebie nieruchomości. Odbiór nieruchomości jest nie tylko Twoim uprawnieniem, lecz przede wszystkim obowiązkiem ciążącym zarówno na Tobie, jako nabywcy oraz na Deweloperze, jako oddającym Tobie zakupioną nieruchomość.

Z dokonanego odbioru sporządza się protokół odbioru, do którego możesz zgłosić ewentualnie spostrzeżone wady lokalu. Brak stwierdzonej wady w trakcie odbioru (poza uszkodzeniami mechanicznymi), nie wyłącza Twoich uprawnień z tytułu rękojmi. Zobacz również, dlaczego warto wybrać mieszkanie gotowe do odbioru.

Jak odebrać mieszkanie od dewelopera i na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania? Pobierz poradnik, aby dowiedzieć się więcej na ten temat.

Umowa sprzedaży

Zawarcie Umowy Sprzedaży jest ostatnim etapem w procesie nabywania przez Ciebie nieruchomości i może nastąpić wyłącznie po protokolarnym odbiorze przez Ciebie zakupionej nieruchomości. Umowa ta, przenosi na Ciebie prawo własności do zakupionej nieruchomości, innymi słowy od momentu jej zawarcia stajesz się właścicielem zakupionego mieszkania. Umowę taką zawrzesz z Deweloperem u notariusza. W tym momencie uzyskujesz również nabycie uprawnień z tzw. rękojmi za wady nabytej przez Ciebie nieruchomości na zasadach szczegółowo uregulowanych w Kodeksie Cywilnym.

Deweloper wraz z Umową Sprzedaży przekaże Ci instrukcję używania lokalu mieszkalnego, w której znajdziesz szczegółowe informacje dotyczące m.in. wymogów bezpieczeństwa i utrzymania właściwego stanu technicznego lokalu, utrzymania stanu higieniczno-sanitarnego, prawidłowego funkcjonowania instalacji i urządzeń, właściwego ogrzewanie lokalu itd.

Aby dowiedzieć się więcej na temat praw konsumenta i obowiązków Dewelopera, pobierz bezpłatny poradnik „Jak bezpiecznie zakupić mieszkanie od dewelopera?”  wraz z suplementem wyjaśniającym wszystkie pojęcia.


W Archicomie oferujemy wsparcie, zarówno w wyborze, jak i na każdym etapie procesu zakupu mieszkania: