Inwestycje deweloperskie zwiększają wartość zasobów miejskich

W dzisiejszych czasach praktycznie trudno jest wyobrazić sobie inwestycję deweloperską w ramach, której inwestor nie realizuje inwestycji infrastrukturalnych podnoszących publiczną wartość użytkową miasta. To, czego dotyczy zaangażowanie dewelopera uzależnione jest od potrzeb i warunków lokalnych danej inwestycji. Najczęściej jednak, są to: budowa lub remont dróg publicznych, zapewnianie terenów zielonych w ramach realizowanych osiedli jak również inwestycji w infrastrukturę mediów w danej dzielnicy miasta (kanalizacja, sieć wodna, gaz, energia elektryczna, media elektroniczne)

Na deweloperze ciąży spora odpowiedzialność za infrastrukturę miejską

Gmina Wrocław, na terenie której działa firma Archicom, dysponuje od 2008 roku programem mieszkaniowym, który określa zasady realizacji tego typu inwestycji.
Niezależnie od tego, kto jest właścicielem gruntu, na którym będzie prowadzona inwestycja celu publicznego towarzysząca inwestycji deweloperskiej: każda ze stron może przeprowadzić proces inwestycyjny z tym związany. To jest tylko kwestia uzgodnień pomiędzy gminą a deweloperem. Natomiast praktycznie w każdym przypadku to deweloper na swój koszt i ryzyko zobligowany jest do wykonania całej dokumentacji projektowej związanej z infrastrukturą celu publicznego. Pozostałe kwestie związane z realizacją inwestycji takie jak: wybór wykonawców, organizacja, sfinansowanie i nadzór inwestycji, przeprowadzenie procedury odbiorowej i uzyskanie odpowiedniej dokumentacji odbiorowej jak również sposób rozliczenia własności gruntu są przedmiotem indywidualnych uzgodnień pomiędzy gminą a deweloperem. Niemniej jednak należy liczyć się z tym, że większość kosztów związanych z taką inwestycją obciążać będzie dewelopera.
Wypracowane są również praktyki realizacji inwestycji z instytucjami odpowiedzialnymi za infrastrukturę mediów. W tym przypadku sposób postępowania jest podobny: inwestycje może realizować deweloper, choć bardzo często proces organizowany i prowadzony jest przez instytucje odpowiedzialne za poszczególne media. Niemniej jednak i w tym przypadku deweloper musi liczyć się z tym, że tylko cześć kosztów realizowanej przez niego infrastruktury zostanie mu zwrócona, a w przypadku, kiedy inwestycje przeprowadzi dostawca mediów to poniesie koszty finansowe często również wliczane w tzw. opłatę przyłączeniową. W przypadku niektórych mediów jak np. energii – deweloper zobligowany jest również do wydzielenia i zbycia na rzecz medianta części działki pod infrastrukturę energetyczną jak np. stacja transformatorowa.

Nawet 10 % nakładów kosztów inwestycji może stanowić wkład w infrastrukturę publiczną

Średni koszt inwestycji infrastrukturalnych przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot max 1/3 tych kosztów. Oczywiście koszty infrastruktury publicznej poniesione przez dewelopera stanowią integralny koszt całego projektu. Oczywiście nabywca kupując mieszkanie ma wkalkulowany ten koszt w jego cenę.

Deweloperzy rozwijają miasta, szczególnie poza centrum.

W przypadku obrzeży miast, inwestycje często dotyczą realizacji infrastruktury mediów lub budowy nowych części dróg. W przypadku lokalizacji centralnych, gdzie taka infrastruktura występuje, najczęściej są to modernizacje istniejącego stanu. Niemniej jednak i w tych przypadkach gmina dba o swój interes i wydając zgodę na włączenie się np. w jakąś drogę nie oczekuje tylko wykonania samych prac połączenia osiedla z drogą główną, ale również remontu lub ulepszenia części drogi głównej.
Moim zdaniem każdego roku zwiększa się zaangażowanie deweloperów w organizację infrastruktury publicznej oraz w ponoszenie kosztów z tj. związanych. Ma to istotny wpływ na całościową cenę mieszkania i w rzeczywistości stanowi kolejne ukryte obciążenie podatkowe dla nabywców mieszkań.

Przewaga sprawności działania deweloperów nad podmiotami publicznymi.
Gminy częściej decydują się na zlecenie realizacji prac deweloperowi, choć mają możliwość wykonać te prace korzystając ze środków dewelopera. Nie dzieje się tak bez powodu. W ten sposób gminy unikają konieczności ponoszenia kosztów związanych z obsługą całego procesu, poza tym nie ponoszą żadnych ryzyk związanych z realizacją takiej inwestycji, dopiero po wykonaniu angażują swoje środki. Dodatkowo, gminom z uwagi na obowiązujące je przepisy o zamówieniach publicznych nie jest łatwo sprawnie i szybko realizować inwestycje, a kryteria wyboru rozwiązań wynikające z ustawy, zazwyczaj skupiają się na parametrze cenowym – nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie. Jest jeszcze jedna, ważna kwestia: deweloper ma określony harmonogram zakończenia budowy mieszkań a gminie często trudno jest dopasować się do tego tempa.

Sprawdź, co może oznaczać standard wykończenia mieszkania?

 

 

About Author

Tomasz Sujak

Cała swoją karierę zawodową poświęciłem marketingowi i obsłudze klienta. Natomiast od 14 lat związany jestem z rynkiem nieruchomości i Grupą Archicom. Jestem absolwentem Podyplomowych Studiów Developerskich na Uniwersytecie Warszawskim. Fascynuje się poglądami Adama Smitha, Petera Drucker’a, będąc głęboko przekonanym, iż mechanizmy wolnorynkowe możliwie jak najmniej skrępowane różnymi regulacjami, oraz konkurencja, mają zbawienny wpływ na dobrobyt . Blog Archicomu, to pierwsza moja próba regularnego pisania osobistych doświadczeń związanych z rynkiem nieruchomości, po której spodziewam się wielu ciekawych dyskusji i informacji zwrotnych z rynku.