Nowa ustawa – ochrona praw nabywców

Prezydent podpisał nową Ustawę Deweloperską, co oznacza, że już niebawem wejdzie ona w życie. Mimo żywej i nie zawsze pozytywnie odbieranej branżowej dyskusji, w Archicomie ustawę przyjęliśmy z zadowoleniem. Rozumiemy jej zapisy jako korzystny regulator dla rynku – przecież większa odpowiedzialność wobec klienta powinna pozytywnie wpłynąć na postrzeganie marki deweloperów.

Standardy sprawdzone od 10 lat

Dla nas, jako współzałożycieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), większość z ujętych w ustawie postanowień od wielu lat stanowiła standard działania. Już w 2002 roku współtworzyliśmy i wdrożyliśmy w swojej firmie Kodeks Dobrych Praktyk oraz Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. Założenia standardów firm zrzeszonych w PZFD dotyczyły, tak samo jak nowa ustawa:

  • zabezpieczenia wpłat klientów,
  • zasad przygotowania i trybu zawierania umów o wybudowanie lokalu oraz ich treści,
  • obowiązku udostępniania potencjalnym nabywcom dokumentów i informacji związanych z deweloperem i prowadzonej przez niego inwestycji,
  • praw nabywcy lokali i obowiązków dewelopera.

Wiemy, że wysokie standardy są potrzebne, mamy również świadomość tego, jak w praktyce sprawdzają się poszczególne rozwiązania przyjęte w ustawie. Ponieważ nie każdy potencjalny nabywca szukający mieszkania zdawał sobie sprawę z wartości standardów wprowadzonych przez PZFD, cieszymy się, że teraz te regulacje nie będą dobrą wolą poszczególnych przedsiębiorców, ale kwestią obligatoryjną.
Jako praktycy, będący w branży od 25 lat, zdajemy sobie sprawę, że diabeł tkwi w szczegółach. Postanowiliśmy zatem sprawdzić na konkretnym przykładzie, jak będzie działać nowa ustawa. Czym będzie musiał wykazać się deweloper?

Prospekt informacyjny inwestycji

Na początek wypełniliśmy prospekt inwestycyjny. Ustawa przewiduje, że do otrzymania takiego dokumentu każdy potencjalny nabywca będzie miał prawo jeszcze przed zakupem mieszkania. Bardzo szybko okazało się, że wszystkie wymagane dokumenty i informacje już dziś są standardem w Archicomie, ale też pośród wielu innych firm zrzeszonych w PZFD.

Prospekt musi zawierać: dane dewelopera – KRS, NIP, REGON jak również roczne sprawozdanie finansowe informacje na temat zrealizowanych wcześniej inwestycji – wykaz tych inwestycji znajduje się na naszej stronie internetowej. Dodatkowo, podczas rozmów z kupującymi, zachęcamy ich do odwiedzenia naszych wcześniejszych realizacji, aby sprawdzili jak wyglądają i jak są utrzymane po kilku latach użytkowania. Często nasi klienci, wykorzystując obecność na zrealizowanych inwestycjach, dopytują się lokatorów o ich doświadczenia i opinie oraz:

  •  informacje na temat gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, tj. nr działek, powierzchnia, forma własności, obciążenia hipoteczne. Wszystkie te informacje można znaleźć w odpisie z ksiąg wieczystych gruntu, który każdemu klientowi przekazuje na życzenie przedstawiciel Archicom. Jeżeli dla klienta druk wymaga dodatkowych objaśnień, nasi doradcy oferują swoją pomoc (są przeszkoleni w tym zakresie).
  • szczegółowe dane na temat wybranego lokalu oraz budynku, harmonogram realizacji inwestycji, warunki odstąpienia od umowy. Informacje te zawarte są szczegółowo w przedwstępnej umowie sprzedaży oraz załącznikach do umowy.

Po wypełnieniu przykładowego prospektu uznaliśmy, iż nie ma żadnej nowej informacji dla klientów, do której obligował by nas ustawodawca, a której nie przekazujemy obecnie naszym klientom. Prospekt będzie natomiast bardzo praktycznym narzędziem, które pozwoli na przekazanie klientowi wszystkich niezbędnych informacji w wygodnej, zwięzłej formie, bez potrzeby przeglądania stosu dokumentów. Dodatkową wartością dla nabywcy będzie standaryzacja przekazywanych informacji przez wszystkich deweloperów, co z pewnością ułatwi porównywanie ofert. I na koniec jeszcze jeden zasadniczy walor: to, co dotąd występowało w materiałach reklamowych, najczęściej nie niosących skutków prawnych, stanie się obowiązującym dokumentem w relacjach klient-deweloper. Co bardzo istotne, nabywca ma prawo uzyskać te wszystkie informacje jeszcze przed podpisaniem umowy. Ponieważ dokument ten będzie wiązał strony, klient powinien dokładnie zapoznać się z informacjami w nim zawartymi, gdyż po wejściu w życie obowiązku prowadzenia prospektu, również klientowi trudno będzie dochodzić swoich praw. Trudno będzie uargumentować, iż nie był świadomy informacji zawartych w prospekcie. Oczywiście, można się zastanawiać, czy ustawa w zakresie informacyjnym wyczerpuje temat danych potrzebnych do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania. Moim zdaniem, jest i tak sporym krokiem na przód w regulowaniu zasad udzielania informacji o inwestycji. Miejmy nadzieję, że rozstrzygnięcie takich kwestii będzie przedmiotem walki konkurencyjnej deweloperów o zdobycie klienta.

Umowa deweloperska

Ustawodawca bardzo precyzyjnie określa, co powinna zawierać umowa deweloperska – wykaz obowiązków w tym zakresie jest klarowny. Moim zdaniem, postanowienia zawarte w Ustawie Deweloperskiej nie wymagają bliższego wyjaśnienia.

Wydaje nam się, że ustawodawca w dużej mierze bazował na wzmiankowanym już dokumencie Zasad Umowy Deweloperskiej, wcześniej sformułowanym przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Dla doświadczonych firm to żadna rewolucja. Dobrze jednak, że teraz te kwestie będą regulowane ustawowo, a nie zwyczajowo. To powinno zmniejszyć liczbę doniesień prasowych w duchu lubianych przez tabloidy nagłówków typu: „oszukani przez dewelopera”. Poprawa wizerunku branży powinna być bliska sercu wszystkich, którzy działają w branży.

 Zainteresuje Cię również „Ustawa deweloprska,a rynek mieszaniowy”.

About Author

Tomasz Sujak

Cała swoją karierę zawodową poświęciłem marketingowi i obsłudze klienta. Natomiast od 14 lat związany jestem z rynkiem nieruchomości i Grupą Archicom. Jestem absolwentem Podyplomowych Studiów Developerskich na Uniwersytecie Warszawskim. Fascynuje się poglądami Adama Smitha, Petera Drucker’a, będąc głęboko przekonanym, iż mechanizmy wolnorynkowe możliwie jak najmniej skrępowane różnymi regulacjami, oraz konkurencja, mają zbawienny wpływ na dobrobyt . Blog Archicomu, to pierwsza moja próba regularnego pisania osobistych doświadczeń związanych z rynkiem nieruchomości, po której spodziewam się wielu ciekawych dyskusji i informacji zwrotnych z rynku.