Jak sprawdzić inwestycję?

Mieszkanie to część inwestycji

Jeśli masz już upatrzone konkretne mieszkanie, przed podjęciem ostatecznej decyzji pomyśl o nim w szerszym kontekście – z perspektywy inwestycji, w ramach której jest wybudowane. Oceń lokal pod kątem tego, czy inwestycja jest obiektywnie ciekawa i rynkowo atrakcyjna, oraz czy deweloper nie będzie miał problemu ze sprzedażą pozostałych powierzchni w budynku. Na komfort i Twoje codzienne zadowolenie z mieszkania na terenie inwestycji będzie miało wpływ to, kim będą Twoi sąsiedzi, i czy mieszkania wokół nie będą stały puste. Co możesz zrobić przed zakupem, by pozyskać te informacje?

Warto monitorować u dewelopera, czy tempo sprzedaży mieszkań jest proporcjonalne do tempa postępu prac budowlanych, i czy inwestycja bezpiecznie się zakończy. Zainteresuj się tym, co powstanie w najbliższej okolicy wybranego miejsca. Takie informacje są zawarte w Prospekcie Informacyjnym dostępnym u dewelopera. Często wizualizacje będących w trakcie realizacji inwestycji karmią wyobraźnię, podczas gdy rzeczywistość jest nieco inna. Najlepiej osobiście odwiedzić teren budowy, przyjrzeć się układowi pomieszczeń, wyjrzeć przez okna, sprawdzić czas dojazdu do mieszkania, możliwości parkingowe oraz ocenić atrakcyjność okolicy pod względem możliwości spędzania wolnego czasu. Dowiedz się więcej o wizytach na budowie.

Na placu budowy

Warto wybrać się na teren budowy, aby osobiście zobaczyć, jak jest prowadzona. Stosowane dzisiaj wymogi technologiczne determinują precyzję już na etapie pierwszych prac, choćby przy izolacji fundamentów czy układaniu drenażu. Jeśli od początku panuje bałagan, a wykonawca jest nierzetelny, zamiast dbałości o detale można spodziewać się usterek. Już na etapie stanu surowego zamkniętego inwestycji deweloper powinien pozwolić Ci odwiedzić budowę (również z osobą trzecią, dysponującą fachową wiedzą). Sprawdź, czy postęp prac gwarantuje terminowe zakończenie, i czy zaawansowanie sprzedaży lokali jest adekwatne.

Pewność realizacji

Zapewnienie finansowania

Oczywiście najbezpieczniej, jeśli środki do realizacji inwestycji zapewnione są w 100%. Najczęściej jednak część potrzebnych środków wpłaca deweloper (zwykle 20% – 30%), a na pozostałą część kredytu udziela bank. Zapewnienie 100% finansowania pozwala na zakończenie inwestycji w terminie niezależnie od tempa sprzedaży i wpłat od klientów.

Kredytowanie przez bank

Jeśli inwestycja jest kredytowana (tj. kredyt jest już uruchomiony), to dodatkowo mamy pewność, że:

  • bank sprawdził kondycję finansową dewelopera
  • prawnicy banku przeprowadzili audyt dokumentów inwestycji pod kątem formalno-prawnym
  • wszystkie pieniądze klientów trafiają na wydzielony rachunek (zastrzeżony i kontrolowany przez bank) i mogą być wykorzystane wyłącznie na finansowanie tego przedsięwzięcia lub spłatę kredytu. Zapobiega to wydaniu pieniędzy klientów na inne inwestycje czy cele

Spółka celowa

Dobrze, by inwestycja realizowana była przez powołaną wyłącznie do tego celu osobną spółkę (tzw. spółkę celową, czyli SPV). Wówczas ewentualne problemy dewelopera spowodowane innymi czynnikami nie będą miały wpływu na wywiązanie się spółki celowej z Twojej umowy. Co więcej, w razie pojawienia się problemów na budowie, prościej i szybciej można je rozwiązać –  stronami są tylko deweloper, bank i klienci tej konkretnej inwestycji.

Prowadzenie inwestycji w ramach SPV preferowane jest również przez banki finansujące, ze względu na transparentność i bezpieczeństwo takiego rozwiązania.

Najważniejsze dokumenty

Własność terenu i jego obciążenia – Odpis z Księgi wieczystej

W dziale II KW dowiemy się, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu. Hipoteka (dział IV KW) dopuszczalna jest jedynie na rzecz banku finansującego inwestycję, pod warunkiem że bank zobowiązał się do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego po uiszczeniu przez klienta ceny zakupu. W dziale III KW standardem są służebności na rzecz dostawców mediów oraz na rzecz innych etapów tego samego osiedla. Mogą się tam również pojawić wzmianki lub wpisy wynikające z zawartych już przedwstępnych umów zakupu lokali.

Zgodność budowy z prawem

Prace budowlane mogą być prowadzone wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, która stała się ostateczna lub prawomocna, co powinno być potwierdzone osobnym zaświadczeniem.

Co powstanie w sąsiedztwie

Oprócz sprawdzenia, co już jest w sąsiedztwie osiedla, sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu lub Decyzję o warunkach zabudowy oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które określają, co zgodnie z prawem może powstać na terenie inwestycji i wokół niej. Zgodnie z Ustawą deweloperską o inwestycjach w sąsiedztwie powinien również poinformować deweloper w Prospekcie Informacyjnym.
Podsumowując, dokładna weryfikacja kondycji dewelopera oraz zadbanie o to, by umowa deweloperska jednoznacznie precyzowała wszystkie ważne kwestie, są gwarancją, że zakup mieszkania będzie bezpieczną i dobrą inwestycją.