Formy płatności

Zakup mieszkania to poważny wydatek, warto zatem przed zakupem dokładnie przeanalizować własną sytuację finansową, zarówno pod względem źródeł finansowania zakupu, jak i terminów zapłaty.

Trzema najczęściej spotykanymi na rynku źródłami finansowania nieruchomości są:

  • środki własne
  • kredyt bankowy
  • środki pozyskane z planowanej sprzedaży innej nieruchomości

albo kombinacja dwóch lub trzech wyżej wymienionych źródeł.

Terminy płatności

Systemy płatności oferowane przez deweloperów to:

  • zapłata w transzach, np. co miesiąc lub co kwartał od zakupu mieszkania do wydania lokalu – jest to najczęściej stosowana forma w przypadku inwestycji w realizacji. W takiej sytuacji wpłaty zwykle pokrywają się z zaawansowaniem stanu inwestycji. Spotyka się również rozwiązanie, w którym strony ustalają zapłatę kolejnej raty, uzależniając ją od zakończenia konkretnego zakresu prac na inwestycji.
  • jednorazowa zapłata po zawarciu umowy – to rozwiązanie często wymagane przez deweloperów w sytuacji, kiedy oferują mieszkania już wybudowane. W takiej sytuacji najczęściej zawieramy umowę z deweloperem, a po jej zawarciu w określonym terminie dokonujemy wpłaty całości środków i wreszcie umawiamy się na odbiór mieszkania. Taka forma zapłaty stosowana jest również dla inwestycji jeszcze niezakończonych w sytuacji, gdy kupujący chce uzyskać jak najlepszą cenę. W Archicomie każdy Klient ma zagwarantowany upust za każdą nadpłaconą kwotę w stosunku do standardowego harmonogramu wpłat w wysokości 3% (w zależności od waloryzacji ceny na danej inwestycji). Powyższa formuła nie dotyczy inwestycji objętych rachunkiem Escrow. Jeżeli chcemy zdecydować się na tę formę zapłaty, to szczególnie powinniśmy sprawdzić kondycję finansową dewelopera. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak to zrobić, kliknij tutaj.
  • odroczona wpłata – część Klientów oczekuje od dewelopera możliwości uiszczenia części lub większości ceny sprzedaży dopiero w momencie zakończenia inwestycji. Zwykle odraczanie wpłat w stosunku do harmonogramu wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie Klienta, przekraczającymi poziom gwarantowanego oprocentowania na lokatach, jak również przekraczającymi poziom kosztu oprocentowania kredytu hipotecznego.

Źródła finansowania, a terminy płatności

Środki własne
To najbardziej komfortowa sytuacja, gdyż decyzja o wyborze terminu zapłaty zależy wyłącznie od nas i od tego, co jest w stanie zaakceptować deweloper – czy chcemy płacić wraz z postępem inwestycji, czy może jednak wolimy odroczyć płatność, lokując nasze środki na okres budowy w inne aktywa, czy też jesteśmy zainteresowani uzyskaniem dodatkowego upustu za przyspieszoną płatność.

Kredyt bankowy
W tej sytuacji decyzja o wyborze terminów zapłaty nie zależy wyłącznie od nas i dewelopera, lecz również od finansującego nas banku. Banki prowadzą wewnętrzne rankingi i oceny wiarygodności poszczególnych deweloperów. Od oceny banków zależy, na jakim etapie zaawansowania inwestycji są w stanie finansować zakup mieszkania u danego dewelopera. Zdarzają się również sytuacje, że banki w ogóle odmawiają finansowania zakupu danej nieruchomości. Dlatego przed ustaleniem harmonogramu zapłaty z deweloperem powinniśmy udać się do wybranego przez nas banku lub pośrednika finansowego i sprawdzić, na jaki harmonogram spłaty dla danego dewelopera zgodzi się wybrany przez nas bank. Jest to również cenna informacja dotycząca postrzegania wiarygodności dewelopera przez banki, dysponujące specjalistycznymi narzędziami oceny wiarygodności podmiotów gospodarczych. Jest to szczególnie ważne, jeśli wybraliśmy inwestycję na wczesnym etapie zaawansowania. Pamiętajmy, że przy obecnej ostrożności banków tylko najbardziej renomowani deweloperzy mogą liczyć na finansowanie inwestycji od samego jej początku. Mniej wiarygodni deweloperzy często w standardzie oferują Klientowi odroczoną zapłatę za mieszkanie, wiedząc, że Klient i tak nie uzyska w banku innego finansowania takiej inwestycji. Dlatego warto pytać w banku o możliwość finansowania inwestycji na jej wczesnym etapie, nawet jeśli nie zamierzamy z niego skorzystać. W ten sposób możemy uzyskać cenne informacje o sytuacji dewelopera.
Jeżeli możemy decydować, czy kredyt bankowy będzie wypłacany jednorazowo, czy w transzach, powinniśmy wiedzieć, że obecnie banki przed wypłatą każdej transzy często dokonują skróconej weryfikacji podstaw do wypłaty kolejnej części kredytu. Wtedy najczęściej dokonują inspekcji na budowie, sprawdzając postępy prac. Zwiększa to bezpieczeństwo wypłacanych środków, często jednak wiąże się z dodatkowym kosztem usługi inspektora bankowego. Zdarza się również, że przed wypłatą kolejnej transzy bank prosi nas ponownie o przedłożenie dokumentów dotyczących naszej zdolności kredytowej. Dlatego przed podjęciem decyzji o wypłacie kredytu w transzach powinniśmy sprawdzić, czy rzeczywiście w wybranym przez nas banku stosowane są takie praktyki, oraz czy mamy pewność, że przed wypłatą kolejnej transzy nie ulegnie zmianie nasza zdolność kredytowa. Dotyczy to głównie osób o nierównych dochodach, planujących zmianę pracy czy też zmieniających swoją sytuację rodzinną (ślub lub nowy członek rodziny). Dodatkowo wypłata kredytu w transzach wiąże się z okresem karencji spłaty kapitału kredytu do momentu wypłaty ostatniej transzy. O ile dla niektórych klientów taka forma jest korzystniejsza ze względu na niższą ratę kredytu, o tyle wiąże się to z brakiem spłaty kapitału, a tym samym z większym kosztem związanym ze spłatą zaciągniętego zobowiązania. Należy bowiem pamiętać, iż kapitał rozpoczynamy spłacać dopiero w momencie wypłaty całości środków kredytu.

Środki z innej nieruchomości
Trudniej jest ustalić z deweloperem termin zapłaty, jeśli na finansowanie nowej nieruchomości chcemy przeznaczyć część środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości. Część osób w takiej sytuacji decyduje się najpierw znaleźć kupującego na swoje dotychczasowe mieszkanie, a dopiero potem szukać nowego mieszkania. Sytuacja taka jest o tyle niekomfortowa, że nie mamy pewności, iż akurat w tym czasie znajdziemy odpowiadające nam nowe mieszkania dostępne w terminie, do którego musimy opuścić dotychczasowe lokum. Dlatego Archicom stworzył specjalny program dla swoich klientów pod nazwą Mieszkanie za mieszkanie. Dzięki niemu nasi Klienci przed zakupem wybranego mieszkania w Archicomie otrzymują bezpłatną obsługę w najbardziej renomowanych biurach nieruchomości we Wrocławiu, gdzie nasi partnerzy, eksperci rynku pierwotnego i wtórnego, dokonują wyceny sprzedawanej przez Klienta nieruchomości oraz określają realny dla aktualnej sytuacji rynkowej czas potrzebny na jej sprzedaż. Na tej podstawie ustalany jest z naszym Klientem termin zapłaty za mieszkanie nabywane w Archicomie. Z naszego doświadczenia wynika, że około 80% takich transakcji jest realizowanych zgodnie z założonym planem. W sytuacji, gdy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości Klienta, wspólnie ustalamy nowy termin zapłaty za wybrane w Archicomie mieszkanie lub Klient ma prawo bez żadnych kosztów wycofać się z zawartej z nami umowy.